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??周其仁教授《城鄉(xiāng)中國》一書的開篇這樣寫道“中國雖然大，可以說只有兩塊地方：一是城市，一是鄉(xiāng)村。中國的人口十幾億，也可以說只有兩部分人：一部分叫城里人，另外一部分叫鄉(xiāng)下人。”

改革開放帶來了經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)化造就了現(xiàn)代都市的繁榮，可是城鄉(xiāng)之間依然有著巨大的差距，甚至鴻溝越來越大。如今我們的一二線城市在很多地方堪比歐美，可是我們的鄉(xiāng)村卻相差甚遠(yuǎn)。落后的同時(shí)意味著巨大的發(fā)展空間，鄉(xiāng)村發(fā)展的前提是土地制度的改革，這個(gè)改革就是土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)是指：不改變農(nóng)村土地集體所有制的前提下，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

2004年，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》，提出農(nóng)村土地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，2005年出臺《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)開始逐步展開。

▇ 土地流轉(zhuǎn)電商興起

我國土地流轉(zhuǎn)政策是逐步放開，不同地區(qū)試點(diǎn)先行，因此在全國不同地區(qū)的推進(jìn)程度不同。早期的土地流轉(zhuǎn)交易多數(shù)是線下進(jìn)行的，在2008-2009年，開始有部分土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站出現(xiàn)，但是發(fā)展的并不快，直到2015年土地流轉(zhuǎn)電商開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

縱觀行業(yè)外部環(huán)境以及內(nèi)在特征，土地流轉(zhuǎn)電商大體可以分為三個(gè)階段：

▇ 探索期（2008-2015）

這段時(shí)期政策并不十分明朗，而且存在地方行政干預(yù)和保護(hù)，土地流轉(zhuǎn)的市場自由度并不高。同時(shí)網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)在偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村尚未普及，農(nóng)業(yè)依然是小農(nóng)為主的分散經(jīng)營，而且是強(qiáng)烈依靠農(nóng)藥化肥的石油農(nóng)業(yè)。

搜土地（2008.12）、土流網(wǎng)（2009.3）和土地資源網(wǎng)（2009.7）是國內(nèi)最早成立的三家土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)站。這三家網(wǎng)站模式上基本都是門戶+土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布平臺，土地供應(yīng)方在網(wǎng)站發(fā)布出租和轉(zhuǎn)讓信息，需求方在網(wǎng)站查找相應(yīng)信息，在網(wǎng)上取得聯(lián)系方式后，雙方在進(jìn)行線下看地和最終交易。

在業(yè)務(wù)模式上，這三家都是采用線上信息平臺+線下服務(wù)中心的模式，因?yàn)檗r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)屬于低頻重決策型交易，因此很多交易需要專業(yè)的第三方提供中介服務(wù)。這些線下服務(wù)中心分有：土地經(jīng)紀(jì)人，地區(qū)品牌店鋪，地區(qū)土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)中心。

這一時(shí)期土地流轉(zhuǎn)電商的盈利模式主要是來自線上的會員費(fèi)、付費(fèi)排名和廣告費(fèi)，以及來自線下的看地費(fèi)、中介費(fèi)、和土地差價(jià)等。

土地流轉(zhuǎn)電商的出現(xiàn)很大程度上加快了信息傳遞的速度，打破了傳統(tǒng)渠道的信息不對稱，為整個(gè)土地流轉(zhuǎn)交易提高率效率，降低了交易成本。

這些網(wǎng)站也在隨后嘗到了盈利的甜頭，隨著政策逐步放開和明朗，更多的資本和創(chuàng)業(yè)者開始涌入這個(gè)行業(yè)，土地流轉(zhuǎn)電商進(jìn)入了真正的成長期。

▇ 成長期（2015-20??）：

隨著土地流轉(zhuǎn)政策的不斷推進(jìn)以及大部分地區(qū)土地確權(quán)完成，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的大方向已經(jīng)十分明朗，大大減輕了創(chuàng)業(yè)者和資本對政策風(fēng)險(xiǎn)的顧慮。同時(shí)，移動互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及讓以往偏僻的鄉(xiāng)村不再是信息的盲區(qū)，互聯(lián)網(wǎng)+土地流轉(zhuǎn)的大環(huán)境已經(jīng)達(dá)成。

2015年有大約5家新的土地流轉(zhuǎn)電商成立，到目前為止國內(nèi)土地流轉(zhuǎn)電商大約有十家，成一定規(guī)模的有五家：搜土地、土地資源網(wǎng)（地合網(wǎng)）、土流網(wǎng)、聚土網(wǎng)和來買地。

這一時(shí)期的土地流轉(zhuǎn)電商在模式上有了改進(jìn)，一方面是網(wǎng)絡(luò)及信息技術(shù)的提高，一方面是解決早期存在的一些問題。

早期的土地流轉(zhuǎn)電商是簡單的信息發(fā)布平臺模式，有點(diǎn)類似58同城。“簡單粗暴”的模式在初期很奏效，但是很快就帶來很多問題，比如：通過發(fā)布虛假信息騙取客戶資料；通過夸大宣傳和利用信息不透明騙取客戶簽約；中介服務(wù)不規(guī)范，亂收費(fèi)；客戶看地后跳過中介，跳單現(xiàn)象嚴(yán)重。

針對這些問題，新時(shí)期土地流轉(zhuǎn)電商從嚴(yán)格信息審核、提升信息質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和實(shí)現(xiàn)在線交易等方面實(shí)現(xiàn)技術(shù)和模式的升級。

早期的土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站上的地塊信息都比較簡單：幾張圖片、簡單介紹、聯(lián)系人信息就可以了；而現(xiàn)在則需要提供更詳細(xì)的信息。在這方面做的最嚴(yán)格的是地合網(wǎng)，其網(wǎng)站上每塊地都有幾十項(xiàng)評估指標(biāo)，有些精選地塊還有無人機(jī)的航拍。信息更加真實(shí)和精確是這一時(shí)期土地流轉(zhuǎn)電商升級的特點(diǎn)。

對于線下的流轉(zhuǎn)服務(wù)中介，大多數(shù)開始把各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，比如把看地、測量、法務(wù)、合同簽署等費(fèi)用明碼標(biāo)價(jià)。

另外一個(gè)重大突破來自土地流轉(zhuǎn)在線交易的實(shí)現(xiàn)，再此之前，各類土地流轉(zhuǎn)電商依然是信息交互平臺模式。實(shí)現(xiàn)了在線交易則是打通線上線下、實(shí)現(xiàn)O2O閉環(huán)的質(zhì)的突破。地合網(wǎng)在今年6月份率先推出在線交易功能，如今土流網(wǎng)也具備了在線交易功能。

目前尚處在成長期初期的土地流轉(zhuǎn)電商將會有兩個(gè)方向的發(fā)展：一方面是自身業(yè)務(wù)的專業(yè)化和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，另一方面是業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。目前土地流轉(zhuǎn)電商在流轉(zhuǎn)信息和提供服務(wù)兩方面滲透率都很低，市場有很大的發(fā)展空間，尚未進(jìn)入高速成長期，要進(jìn)入高速成長期，需要兩個(gè)前提條件。

▇ 進(jìn)入高速成長期的前提

進(jìn)入高速成長期需要兩個(gè)前提條件：一方面需要政策的更加開放，暨更長久的承包經(jīng)營權(quán)和更自由的流動；另一方面需要更多的農(nóng)業(yè)成功案例，暨流轉(zhuǎn)之后新型農(nóng)業(yè)是否成功，是否能解決轉(zhuǎn)型后農(nóng)民就業(yè)問題。

這兩個(gè)條件是互相牽制和推動的。在政策方面，更長久的承保經(jīng)營權(quán)和更自由的市場流動是有利于我國農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的。農(nóng)業(yè)跟土地是難以割舍的關(guān)系，不像工商業(yè)，我在這里不行了，搬走就是了，沒有太多的損失，而農(nóng)業(yè)不行，你把你種下的果樹搬走，能行嗎？因此農(nóng)業(yè)要做好，需要更長久的權(quán)益保障，特別是我們要大力發(fā)展的生態(tài)農(nóng)業(yè)，需要對土壤和自然生態(tài)環(huán)境進(jìn)行改良，有的時(shí)候改良就需要5-10年，如果我只能流轉(zhuǎn)十幾年的經(jīng)營權(quán)，那沒人愿意搞可持續(xù)農(nóng)業(yè)，還不如化肥農(nóng)藥來的快。另外新農(nóng)業(yè)需要新資本和新人才，因此需要更自由的市場流動，過多的地方行政保護(hù)會限制資本和人才的流動。

但是政策的進(jìn)一步放開也要看農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型后的進(jìn)展?fàn)顩r：新農(nóng)業(yè)是否成功，土地流轉(zhuǎn)后，原來的農(nóng)民就業(yè)問題能否得到解決？這是政策進(jìn)一步開放的前提。如果新的工商資本下鄉(xiāng)，只是新一輪的圈地運(yùn)動，沒有帶來農(nóng)業(yè)的發(fā)展，還造成大量的農(nóng)民失業(yè)，從而造成社會問題，這樣搞是不行的。如果是良性的流轉(zhuǎn)，注入的是長期產(chǎn)業(yè)投資資本，引入的是農(nóng)業(yè)技術(shù)型人才，新型農(nóng)業(yè)效益良好，同時(shí)流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民可以繼續(xù)在新農(nóng)企中打工，或者土地入股合作。這都是很好的方式，既發(fā)展了新農(nóng)業(yè)也解決了就業(yè)。另外一種更廣的解決就業(yè)是新農(nóng)業(yè)帶動鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而提供了更多更豐富的就業(yè)崗位。

可以看出這兩個(gè)前提是互為因果、互相牽制的，這也是為什么我國土地流轉(zhuǎn)政策是逐步前行，分地區(qū)試點(diǎn)前行的原因。如果在初步成長期，經(jīng)過初期的土地流轉(zhuǎn)后，能出現(xiàn)更多的成功農(nóng)業(yè)案例，更多的新鄉(xiāng)村案例，那么更開放的政策將會在更廣的范圍推廣。

當(dāng)政策和成功案例兩個(gè)前提達(dá)到后，土地流轉(zhuǎn)電商將會進(jìn)入高速成長期，模式上形成成熟的在線交易閉環(huán)，技術(shù)上物聯(lián)網(wǎng)及VR等新技術(shù)應(yīng)用也會讓流轉(zhuǎn)交易更便捷，那個(gè)時(shí)候，買地租地或許真的像淘寶購物一樣簡單便捷。

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