每一個鄉(xiāng)村，都應(yīng)該是一個野奢度假綜合體。鄉(xiāng)村振興是一個復(fù)雜的工程，涉及到鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化、組織、管理制度等方方面面的問題，涉及多個利益主體。通過鄉(xiāng)村振興開發(fā)鄉(xiāng)村度假項(xiàng)目，更需要了解基本的開發(fā)模式。

每一個鄉(xiāng)村，都應(yīng)該是一個野奢度假綜合體。通過鄉(xiāng)村閑置農(nóng)宅的統(tǒng)一收租，并進(jìn)行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質(zhì)的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。

(1)村落生態(tài)優(yōu)良

與傳統(tǒng)旅游不同，度假鄉(xiāng)居模式對于鄉(xiāng)村區(qū)位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境幽靜，最重要的是原生態(tài)的鄉(xiāng)村味道濃郁，這種天然的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息恰恰是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要載體

(2)房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要條件。閑置的農(nóng)宅減少了項(xiàng)目前期的工作程度，容易進(jìn)行資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，并易于對房屋進(jìn)行改造升級。因此，度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費(fèi)，又使得偏僻無人居住的古村落煥發(fā)出新的生機(jī)。

(3)建筑風(fēng)貌良好

度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風(fēng)貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質(zhì)砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質(zhì)樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結(jié)構(gòu)等保存完整，具有較高的改造價值，便于構(gòu)建與城市現(xiàn)代化建筑風(fēng)格形成強(qiáng)烈的反差的度假模式。

閑置農(nóng)宅整體打造

將閑置農(nóng)宅集中，進(jìn)行整體打造，由村集體對村內(nèi)空置民宅統(tǒng)一租賃回收，通過引入外來企業(yè)資本或自籌資金，進(jìn)行整體度假化改造，構(gòu)建具有一定規(guī)模的度假區(qū)域。

高端度假品牌塑造對于閑置農(nóng)宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質(zhì)感兼顧，追求外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的效果，塑造獨(dú)立的度假品牌。

村民參與方式營造

度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產(chǎn)、土地入股，或返聘村民為度假村(區(qū))員工等多種方式，促進(jìn)村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。

城市返歸鄉(xiāng)村的旅游市場需求

城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉(xiāng)野，而且這種需求日益顯現(xiàn)，因此，深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉(xiāng)村逐漸成為人們的出游熱門之地，正是這種需求催生了鄉(xiāng)居度假旅游產(chǎn)品的開發(fā)。

粗放式大眾旅游向精致化小眾旅游轉(zhuǎn)變

小眾旅游是區(qū)別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式，其需求正在日益增長，并讓旅游發(fā)展方式、經(jīng)營方式和服務(wù)方式均面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。高端化的度假鄉(xiāng)居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化，創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，讓觀光旅游向休閑度假轉(zhuǎn)型，為高端小眾提供更具品質(zhì)的旅游生活。

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是度假鄉(xiāng)居模式成功開發(fā)的首個關(guān)鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)是一次城鄉(xiāng)要素流動的改革，是推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和增強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入的一個探索。一些鄉(xiāng)村中，農(nóng)民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)普遍閑置“沉睡”，財(cái)產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)得不到有效體現(xiàn)，進(jìn)而造成了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源錯配或閑置浪費(fèi)。鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，發(fā)揮資產(chǎn)價值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一定收益。

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是資產(chǎn)所有權(quán)不變，通過出租其使用權(quán)來實(shí)現(xiàn)閑置資產(chǎn)的價值。農(nóng)民依然對所擁有資產(chǎn)享有所有權(quán)，流轉(zhuǎn)只是將其資產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行出租、出讓等，資產(chǎn)的所有者會以租金、分紅等方式獲益。

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能否順暢的關(guān)鍵要看承租方的務(wù)農(nóng)效益，這是維持其對農(nóng)民租金承諾的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。在充分尊重農(nóng)民意愿的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農(nóng)民自愿參與到資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中來。

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的形式

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)可以采取多種流轉(zhuǎn)形式，出租、出讓、轉(zhuǎn)包、入股等為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要形式。

(1)出租:是農(nóng)戶與承租方之間在一定期限內(nèi)的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移，農(nóng)戶自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。出租流轉(zhuǎn)的步驟一般為村集體統(tǒng)一收購(收回)閑置資產(chǎn);農(nóng)戶在獲得一次性補(bǔ)償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權(quán);承租人和村集體協(xié)商租賃價格、租期(一般是20年)，并簽訂房屋租賃合同。

(2)入股:即農(nóng)戶將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作價為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營，以入股的資產(chǎn)使用權(quán)作為分紅依據(jù)，股紅按經(jīng)營效益的高低確定。該模式體現(xiàn)了旅游業(yè)“利益共享”的精神，在旅游開發(fā)的同時，兼顧村民的長遠(yuǎn)利益，獲得就業(yè)機(jī)會或從事經(jīng)營工作，使他們能夠長期分享旅游收益

(3)轉(zhuǎn)包:主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權(quán)包給第三方，轉(zhuǎn)包期限在不超過土地承包合同的剩余期限內(nèi)由雙方協(xié)商確定，轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。

(4)出讓:主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即取得一定量的土地補(bǔ)償后放棄土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農(nóng)民，在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補(bǔ)償后，就將土地使用權(quán)交給發(fā)包方或當(dāng)?shù)卣瑥亩俎D(zhuǎn)交給建設(shè)方，承包方對這部分土地的使用權(quán)即行終止。

開發(fā)主體

(1)村集體統(tǒng)一整合開發(fā)。村集體通過自籌資金的形式，將村里閑置的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)過來，進(jìn)行統(tǒng)一的整合開發(fā)。保留農(nóng)宅外觀，對內(nèi)部進(jìn)行裝修改造，滿足高端度假需求。如密云古北口北臺鄉(xiāng)居農(nóng)宅專業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬元，對村里閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)和經(jīng)營管理。

(2)村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā)。村集體通過引入外來資金的形式，與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作，對村里的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的整合開發(fā)。這種開發(fā)形式解決了資金的問題，并且開發(fā)建設(shè)相對專業(yè)，能夠更好的把握市場需求，有針對性的開發(fā)產(chǎn)品。村集體可與專業(yè)旅游公司組成旅游合作社，通過合作社負(fù)責(zé)資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(fā)(股東單位)單位，負(fù)責(zé)資源整合、開發(fā)及提供配套服務(wù)。

開發(fā)要點(diǎn)

(1)鄉(xiāng)味保留與展現(xiàn)，最大程度展現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌

建筑材質(zhì)鄉(xiāng)土化:度假鄉(xiāng)居的改造講求文化性、鄉(xiāng)土性，外表古樸陳舊，與周圍環(huán)境融為一體，不突兀，不張揚(yáng)。改造過程中最大限度地使用當(dāng)?shù)夭馁|(zhì)，如石材、木料、稻草等，盡力呈現(xiàn)傳統(tǒng)民居形態(tài)，營造濃郁的鄉(xiāng)味建筑。

旅游體驗(yàn)鄉(xiāng)土化:旅游體驗(yàn)雖是度假鄉(xiāng)居的軟性資源，卻涉及深入內(nèi)心的情感反饋。在旅游體驗(yàn)活動的開發(fā)中，要最大限度的利用村落中的鄉(xiāng)土資源，如農(nóng)田、果園、鄉(xiāng)村家禽等小動物，以及生產(chǎn)生活工具、場景等，配套現(xiàn)代休閑理念，形成極具鄉(xiāng)土性的鄉(xiāng)村體驗(yàn)產(chǎn)品，提升游客的度假情致。

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