古香古色的建筑，小橋流水的情景，蘇州園林式風(fēng)格……這是成都市民第一次見到在中心城區(qū)，唯一利用活水資源打造的特色街區(qū)。

2013年4月26日，冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”頭銜的成都龍?zhí)端l(xiāng)開業(yè)。據(jù)當(dāng)時開發(fā)商統(tǒng)計，開業(yè)頭三天保守估計涌入13萬游人!

媒體的報道這樣描述：這幾天，龍?zhí)端l(xiāng)里的商家，尤其是餐飲的商家們簡直笑歡了。

一家豆花店老板說，周日中午1點就已經(jīng)賣光了所有食品。而另一家中餐酒樓的老板，面對滿當(dāng)當(dāng)?shù)拇筇茫Φ貌豢砷_交：“生意太好忙得沒時間統(tǒng)計這幾天的營業(yè)額了”。

面對成都市民的熱情，相關(guān)負(fù)責(zé)人呼吁：“龍?zhí)端l(xiāng)天天開放，市民們不用著急打擁堂”。

熟料，“不著急打擁堂”竟一語成讖。三年之后，龍?zhí)端l(xiāng)走向了另外一個極端。

周莊古鎮(zhèn)的配置、20億投資的項目

龍?zhí)端l(xiāng)投資20億元、經(jīng)4年打造和建設(shè)，位于成都市成華區(qū)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城核心區(qū)域，占地面積220畝，建筑面積16.1萬平方米，其規(guī)模相當(dāng)于周莊古鎮(zhèn) ，是龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城最大的配套項目。

如今關(guān)門閉戶，總體只有一個感受就是——“空”！

凄清冷靜的街道……

曾經(jīng)的美食一條街只剩幾個空落落的小攤……

欄桿銹蝕斑駁……

腐爛不堪的船只……

整個園區(qū)仿佛回蕩著凄婉的“絕奏”琴聲……

短短3年，昔日繁榮不再，如今冷清至此。“成都的清明上河圖”龍?zhí)端l(xiāng)的衰落背后，有著怎樣的深層次的原因，又是怎樣的大環(huán)境導(dǎo)致如今的局面？

面對這個不可挽回的局面，業(yè)內(nèi)專家紛紛提出不同的見解：

有人認(rèn)為在這個悲劇中，最核心的問題出現(xiàn)在策劃環(huán)節(jié)。

第一，龍?zhí)端l(xiāng)位于龍?zhí)豆I(yè)總部基地核心區(qū)，有類似剛需的市場支撐，可惜現(xiàn)在該區(qū)域還有待發(fā)展。

第二，龍?zhí)端l(xiāng)主打的當(dāng)然是成都及周邊城市的周邊游市場，可是現(xiàn)在除了建筑之外，文化上的混亂、業(yè)態(tài)上的空白，顯然低估了成都人的要求。

第三，龍?zhí)端l(xiāng)號稱清明上河園（這個又是北方的、宋代的），可惜也看不到任何與之相關(guān)的內(nèi)容，和《紅樓夢》一樣是個赤裸裸的噱頭，而龍?zhí)端l(xiāng)真正的文化靈魂是什么，估計他們自己也說不清。

第四，倘若學(xué)習(xí)《宋城千古情》，需要強大的市場支撐（外地游客，旅行社），且與本土發(fā)生關(guān)聯(lián)（文化演出上的會客廳功能），而且需要投入巨大精力、財力打造演藝項目，難度也非常大，顯然龍?zhí)端l(xiāng)走的也不是這個路子。

第五，不管你的景區(qū)再好，沒有內(nèi)容，一切都是零，現(xiàn)在的龍?zhí)端l(xiāng)確實沒有任何內(nèi)容。

第六，一個在成都城市核心地帶的重大項目，龍?zhí)端l(xiāng)與成都、西蜀、乃至西南，到底有沒有一點關(guān)系？

第七，如果這是一個飛來的、外來文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是說，在深圳世界之窗已然進(jìn)入博物館的現(xiàn)在，江南水鄉(xiāng)從物理距離、文化距離、心理距離等角度，有沒有一點點構(gòu)成“魅惑”的可能？

也有人認(rèn)為問題出現(xiàn)在了操盤手這里。

1、操作思路還停留在N年前的旅游景區(qū)操作的思路上，沒有旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的一點思維；

2、操作團(tuán)隊根本不懂旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)，沒有搞清楚旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的核心，不能給老板正確的決策提供支持；

3、定位不清，不準(zhǔn)、或者說根本沒有定位，卻只把目光放在建筑規(guī)劃上，這是最無知的操盤人，卻不知，沒有商業(yè)、沒有靈魂的建筑永遠(yuǎn)就只是一堆鋼筋混泥土；

4、動線混亂，業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂、招商能力差、運營更無從談起。不論是做商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，一個項目的方向錯了，注定永遠(yuǎn)都是個悲劇；

5、不論是做商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，最最核心的不是區(qū)域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮點、留住人的核心、讓人走了還能不斷再來的關(guān)鍵；

6、玩概念的忽悠的時代已過去，現(xiàn)代商業(yè)市場，沒有真正專業(yè)的團(tuán)隊是很難做出好的商業(yè)項目的；

7、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)快一步會死，慢一步也會死，快半步就會恰到好處，但這半步的把握需要基礎(chǔ)、功底、需要豐富的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗；項目沒有核心驅(qū)動力的主題和特色，東施效顰注定是死；

8、尊重市場規(guī)律，尊重專業(yè)，遠(yuǎn)離忽悠、遠(yuǎn)離費專業(yè)才是出路；

旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)運作的三個標(biāo)準(zhǔn)動作：

第一：摸清家底---項目屬性、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、可利用資源

我們將從基本的土地屬性和類比全國和區(qū)域開發(fā)案例出發(fā)，結(jié)合區(qū)域發(fā)展模式和客戶受眾區(qū)域，勾勒出整體發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上制定關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措和開發(fā)策略。

第二：摸清方向---旅游地產(chǎn)發(fā)展方式及旅游地產(chǎn)開發(fā)模式判斷

根據(jù)項目區(qū)域周邊的自然、人文等各種資源，塑造城市、項目區(qū)域景區(qū)的特有元素，尋找城市的觸媒（城市的觸媒就是城市的引擎和核心驅(qū)動力），找到景區(qū)及項目區(qū)域發(fā)展的引擎、核心驅(qū)動力、催化劑，從而激發(fā)城市、項目的激情和活力，吸引人們的眼球，引導(dǎo)和促進(jìn)城市、項目區(qū)域及景區(qū)的和諧發(fā)展。

第三：推出賣點---旅游、地產(chǎn)的引擎的認(rèn)知和選擇

對于旅游地產(chǎn)（旅游綜合體地產(chǎn)）項目，旅游引擎功能的選擇定位與內(nèi)容選擇是項目成功的關(guān)鍵性因素，關(guān)系到項目運作成功、品牌建立和房地產(chǎn)的銷售。

還應(yīng)注意以下一些問題：首先政府的政策導(dǎo)向；其次就是考慮公司的運作理念、目標(biāo)及財務(wù)問題；再就是如何真正的將旅游與地產(chǎn)完美結(jié)合，解決旅游地產(chǎn)的核心要素---產(chǎn)業(yè)問題。

現(xiàn)在的旅游產(chǎn)業(yè)已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價值創(chuàng)造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調(diào)高附加值的服務(wù)功能，成為未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢；單一靠景觀或建筑的時代已成往事，以游客體驗消費為核心不斷提升游客的參與性的休閑旅游將是未來旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢，細(xì)化、創(chuàng)新各種服務(wù)功能，滿足各類休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務(wù)旅游休閑產(chǎn)業(yè)化的必經(jīng)之路。

來源：青藍(lán)文旅

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