每一個鄉村，都應該是一個野奢度假綜合體。鄉村振興是一個復雜的工程，涉及到鄉村經濟、產業、文化、組織、管理制度等方方面面的問題，涉及多個利益主體。通過鄉村振興開發鄉村度假項目，更需要了解基本的開發模式。

每一個鄉村，都應該是一個野奢度假綜合體。通過鄉村閑置農宅的統一收租，并進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質的鄉村旅游度假區，并塑造特色鄉村度假品牌。

(1)村落生態優良

與傳統旅游不同，度假鄉居模式對于鄉村區位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態優良，環境幽靜，最重要的是原生態的鄉村味道濃郁，這種天然的、保存良好的鄉土氣息恰恰是度假鄉居模式開發的重要載體

(2)房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉居模式開發的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度，容易進行資產流轉，并易于對房屋進行改造升級。因此，度假鄉居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無人居住的古村落煥發出新的生機。

(3)建筑風貌良好

度假鄉居模式要求村落民居建筑多為傳統老院落，風貌特色突出，由磚石或木頭等鄉土材質砌筑而成的建筑更能彰顯鄉村的質樸鄉土氣息，而且建筑外貌、結構等保存完整，具有較高的改造價值，便于構建與城市現代化建筑風格形成強烈的反差的度假模式。

閑置農宅整體打造

將閑置農宅集中，進行整體打造，由村集體對村內空置民宅統一租賃回收，通過引入外來企業資本或自籌資金，進行整體度假化改造，構建具有一定規模的度假區域。

高端度假品牌塑造對于閑置農宅的改造要求文化性、鄉土性與品質感兼顧，追求外舊內新、外樸質內奢華的效果，塑造獨立的度假品牌。

村民參與方式營造

度假鄉居模式，根植于鄉村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產、土地入股，或返聘村民為度假村(區)員工等多種方式，促進村民就地就業，激發村民參與鄉村旅游的熱情，實現社區居民的持續參與。

城市返歸鄉村的旅游市場需求

城市的擁擠喧囂、環境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉野，而且這種需求日益顯現，因此，深處交通不便、偏僻原生態的鄉村逐漸成為人們的出游熱門之地，正是這種需求催生了鄉居度假旅游產品的開發。

粗放式大眾旅游向精致化小眾旅游轉變

小眾旅游是區別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式，其需求正在日益增長，并讓旅游發展方式、經營方式和服務方式均面臨轉型和創新。高端化的度假鄉居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化，創新和優化旅游產品結構，讓觀光旅游向休閑度假轉型，為高端小眾提供更具品質的旅游生活。

閑置資產流轉

閑置資產流轉是度假鄉居模式成功開發的首個關鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農村閑置資產流轉，實質是一次城鄉要素流動的改革，是推進美麗鄉村建設和增強農村集體經濟、增加農民收入的一個探索。一些鄉村中，農民擁有的土地、房屋等資產普遍閑置“沉睡”，財產權、收益權得不到有效體現，進而造成了農村產權資源錯配或閑置浪費。鄉村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產，發揮資產價值，進而實現一定收益。

資產流轉的本質

閑置資產流轉的本質是資產所有權不變，通過出租其使用權來實現閑置資產的價值。農民依然對所擁有資產享有所有權，流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓等，資產的所有者會以租金、分紅等方式獲益。

資產流轉的關鍵

資產流轉能否順暢的關鍵要看承租方的務農效益，這是維持其對農民租金承諾的現實基礎。在充分尊重農民意愿的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。

資產流轉的形式

資產流轉可以采取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產流轉的主要形式。

(1)出租:是農戶與承租方之間在一定期限內的資產使用權轉移，農戶自愿將全部或部分資產使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。出租流轉的步驟一般為村集體統一收購(收回)閑置資產;農戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權;承租人和村集體協商租賃價格、租期(一般是20年)，并簽訂房屋租賃合同。

(2)入股:即農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的資產使用權作為分紅依據，股紅按經營效益的高低確定。該模式體現了旅游業“利益共享”的精神，在旅游開發的同時，兼顧村民的長遠利益，獲得就業機會或從事經營工作，使他們能夠長期分享旅游收益

(3)轉包:主要為閑置土地流轉形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限在不超過土地承包合同的剩余期限內由雙方協商確定，轉包方與發包方的原承包關系不變。

(4)出讓:主要為閑置土地流轉形式。即取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農民，在按有關規定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。

開發主體

(1)村集體統一整合開發。村集體通過自籌資金的形式，將村里閑置的農宅流轉過來，進行統一的整合開發。保留農宅外觀，對內部進行裝修改造，滿足高端度假需求。如密云古北口北臺鄉居農宅專業合作社由村里12人發起成立，成員出資總額52.7萬元，對村里閑置資產進行統一開發和經營管理。

(2)村集體與專業旅游公司共同開發。村集體通過引入外來資金的形式，與專業的旅游開發公司合作，對村里的閑置資產進行統一的整合開發。這種開發形式解決了資金的問題，并且開發建設相對專業，能夠更好的把握市場需求，有針對性的開發產品。村集體可與專業旅游公司組成旅游合作社，通過合作社負責資源整合和統一開發。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發公司和村集體共同成立北莊鎮干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(股東單位)單位，負責資源整合、開發及提供配套服務。

開發要點

(1)鄉味保留與展現，最大程度展現鄉村風貌

建筑材質鄉土化:度假鄉居的改造講求文化性、鄉土性，外表古樸陳舊，與周圍環境融為一體，不突兀，不張揚。改造過程中最大限度地使用當地材質，如石材、木料、稻草等，盡力呈現傳統民居形態，營造濃郁的鄉味建筑。

旅游體驗鄉土化:旅游體驗雖是度假鄉居的軟性資源，卻涉及深入內心的情感反饋。在旅游體驗活動的開發中，要最大限度的利用村落中的鄉土資源，如農田、果園、鄉村家禽等小動物，以及生產生活工具、場景等，配套現代休閑理念，形成極具鄉土性的鄉村體驗產品，提升游客的度假情致。

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