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在農村買賣房屋，該注意哪些“隱患”？

鄉村振興

吾谷網陳立耀

2016-07-27 09:15:01

[ 導讀 ] 農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。

農民，把自己的住宅出售給了城里來的人，還簽了合同。這合同有效嗎?

另一農民，覺得自家的房子不想住了，想賣給同村村民，簽了合同。這合同有效嗎?

請注意：不得向城里人出售農民住宅

在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款明確規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

但是如果雙方是都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，簽了的農村房屋買賣合同可以認定有效。

為啥這么規定?

一戶只有一處宅基地

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”

宅基地是農民的重要財產權利，規定嚴禁宅基地進入市場進行交易。由于宅基地關系到農民的基本居住條件，所以獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人，才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。

并且，在該法的第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。” 想想，如果咱農民的房屋允許自由買賣，那么也就是說允許農民將其房屋下的宅基地使用權，也一并出賣了。

未辦理過戶登記，房屋買賣合同無效

《中華人民共和國土地管理法》第十二條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續。”另外，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條也規定：“依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。”

如果房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。依照法律規定，集體所有的土地屬于農村集體所有。所以，如果依法改變土地的所有權或者使用權的，必須要辦理土地權屬變更登記手續，變更證書。農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。

1. 宅基地禁止買賣

一旦有房屋買賣，那么就必然會涉及到宅基地的買賣，而宅基地買賣在我國是明文禁止的。我國土地管理法規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。

不但如此，如果原宅基地的使用者，沒有經過依法批準，通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，也是屬于“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為。

2.宅基地使用權很“特別”

宅基地使用權與特定的身份關系相聯系，是集體經濟組織成員享有的權利，不允許轉讓。現在，農村私房買賣中，很多人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，所以被禁止。

3. 沒地了怎么辦

如果認定買賣合同是有效的，就不能保護咱們賣房人的利益。眾多案件中，出賣人總是相對處于弱者的地位，如果要不回來房屋，最后可能連住的地方走沒有，關系到生存權益。

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農村買賣房屋隱患

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