什么是宅基地？

宅基地歸誰所有？

宅基地可以售賣、轉(zhuǎn)讓嗎？

宅基地可以作為遺產(chǎn)繼承嗎？

······

近些年來由宅基地引發(fā)的糾紛頻頻出現(xiàn)

關(guān)于它的那些大大小小的事

如果你不清楚的話，沒關(guān)系

下面由張儼律師為大家答疑解惑

問：經(jīng)常有人問，宅基地是什么？怎么分配的？

律師：農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需交納任何土地費用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會保障功能，一般不能繼承。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

問：有人去申請宅基地，但是沒有被批準(zhǔn)，這是怎么回事呢？

律師：《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于落實黨中央、國務(wù)院2020年農(nóng)業(yè)農(nóng)村重點工作部署的實施意見》（農(nóng)發(fā)〔2020〕1號）第31條要求，穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，研究制定農(nóng)村宅基地管理辦法。

根據(jù)現(xiàn)行某些地方規(guī)范性文件，我們總結(jié)大致有以下情形申請宅基地的不予批準(zhǔn)：

1. 宅基地面積已達(dá)到本規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造的除外；

2. 出租、出賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上建筑物(缺房戶合理調(diào)劑的除外)，或者將住宅改作他用，再申請宅基地的；

3. 以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準(zhǔn)后，不具備分戶條件或不合理分戶申請宅基地的；

4. 子女已立戶且符合立戶條件，其父母再單獨申請宅基地的；

5. 擬實施舊村改造的區(qū)塊或?qū)嵤┮?guī)劃撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的；

6. 對不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集體的；

7. 違法建房未依法處理結(jié)案的；

8. 其他不符合申請建房條件的。

問：那么，宅基地怎么申請？都要走哪些程序？

律師：《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）規(guī)定了以下具體程序：

申請審查：符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。

村民小組收到申請后，應(yīng)提交村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內(nèi)公示。

公示無異議或異議不成立的，村民小組將農(nóng)戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經(jīng)濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。

審核批準(zhǔn)：農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標(biāo)準(zhǔn)、宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請是否經(jīng)過村組審核公示等，并綜合各有關(guān)部門意見提出審批建議。

自然資源部門負(fù)責(zé)審查用地建房是否符合國土空間規(guī)劃、用途管制要求，其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的，可按照本省（區(qū)、市）有關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃許可。涉及林業(yè)、水利、電力等部門的要及時征求意見。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)各部門聯(lián)審結(jié)果，對農(nóng)民宅基地申請進(jìn)行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》。

問：農(nóng)村宅基地可以繼承嗎？

律師：宅基地使用權(quán)不能繼承，因繼承地上房屋的，可以繼續(xù)使用。我國法律規(guī)定，土地分別歸屬國家和集體。

《中華人民共和國土地管理法》：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

宅基地使用權(quán)的人身依附性也決定了宅基地使用權(quán)必須因具有集體經(jīng)濟組織成員資格而取得，又因集體經(jīng)濟組織成員資格的消滅而消滅，不產(chǎn)生在不同主體之間的流轉(zhuǎn)（繼承）問題。

在宅基地之上建造的房屋，屬于公民的個人合法財產(chǎn)，屬于《中華人民共和國繼承法》第3條規(guī)定的遺產(chǎn)范圍。

問：農(nóng)村里一戶人家可以有幾處宅基地？是怎么規(guī)定的呢？

律師：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記，必須堅持“一戶一宅”，除“一戶一宅”外多占的宅基地不予確權(quán)登記。對多占的宅基地根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定按非法占用土地處理。

問：自家建的房子，超過了宅基地的使用范圍，怎么辦？

律師：村民在自家宅基地范圍外所建房屋不受法律保護(hù)。根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第八條規(guī)定：“村民建房，占用原有宅基地、村內(nèi)空閑地或其他非耕地的，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)”。故建房者對于未經(jīng)相關(guān)部門審批、私自在自家宅基地范圍外建造的房屋不能取得所有權(quán)，也不受法律保護(hù)。

問：城鎮(zhèn)居民可以擁有農(nóng)村宅基地嗎？

律師：根據(jù)國土資源部《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見>的通知》(國土資發(fā)[2004]234號)要求：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，所以城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地和農(nóng)民住宅。

因此出賣人向集體經(jīng)濟組織以外的成員轉(zhuǎn)讓宅基地合同無效，由此給對方造成的損失按各自過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。

看了這么多

大家應(yīng)該對農(nóng)村宅基地法律常識

心里有個譜了

宅基地關(guān)系到農(nóng)民朋友的切身利益

日后遇到類似的問題

一定要“擦亮眼睛”

合法謹(jǐn)慎應(yīng)對

來源：延慶區(qū)司法局、北京宸軒律師事務(wù)所

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